AFSCHRIJVINGEN EN WINSTEGEVENDHEID TE LAAG IN OUDERENZORG SECTOR

De ouderenzorg in Nederland heeft een periode achter de rug waarin met name tekortkomingen in de kwaliteit van de zorg in de verpleeghuizen in het nieuws kwamen. Dit heeft geresulteerd in het beschikbaar stellen van de zogenaamde “Extra middelen verpleeghuiszorg” Deze extra middelen lopen op tot €2.1 miljard per jaar vanaf 2021.

Naast verbetering van de kwaliteit staat de ouderenzorg voor een tweede ingrijpende uitdaging. Op basis van demografische ontwikkelingen is de verwachting dat de vraag naar verpleeghuiszorg de komende jaren fors gaat groeien. De verwachte behoefte aan extra verpleeghuiscapaciteit varieert van 30.000 tot misschien wel 70.000 plaatsen. Dit betekent dat de sector ten minste €5 miljard moet investeren^[1] in nieuwe locaties. Verder zullen de ouderenzorg organisaties bestaande locaties moeten renoveren om te kunnen voldoen aan de stijgende eisen voor comfort en kwaliteit. Tot slot zal ook het personeel moeten worden gevonden om aan de toenemende zorgvraag te kunnen voldoen.

De vraag is aan de orde of de sector financieel in staat zal zijn de capaciteitsuitbreiding te realiseren. Een analyse van de financiële verslagen over 2018 geeft daarop niet het antwoord, maar wel een indruk. Een positieve indicator is de verbetering van de resultaatratio van 1,6% in 2017 naar 2,2% in 2018. Deze resultaatverbetering in combinatie met de gezonde financiële positie van de sector als geheel kan de indruk geven dat de VVT-sector in financiële zin goed gesteld staat voor deze uitdaging.

Bij de beoordeling van de financiële positie van organisaties in de VVT-sector is de waardering van het vastgoed een belangrijke factor. Bedrijfswaardeanalyses hebben in achterliggende jaren bij diverse organisaties geleid tot afwaardering van vastgoedportefeuilles. Niettemin hebben analisten het vermoeden dat waardering van zorgvastgoed in de jaarrekeningen van organisaties in de ouderenzorg te hoog is, vooral door een optimistische inschatting van de te verwachte economische levensduur.  Een analyse van de jaarverslagen 2018 van de elf grootste aanbieders van ouderenzorg in Nederland lijkt dit beeld te bevestigen.

De elf zorgorganisaties hebben een totale omzet van €3,4 miljard (bijna 20% van de totale omzet van de sector). Deze organisaties maken gemiddeld een positief resultaat van 1.6% van de omzet. Dat ligt lager dan de 2.2% van de totale sector. Alle elf organisaties rapporteerden over 2018 een positief resultaat.

Een gedetailleerde analyse van de afschrijvingen laat zien dat in 2018 gemiddeld 3,6% van de aanschafwaarde van de post ‘bedrijfsgebouwen en terreinen’ werd afgeschreven. De verdeling tussen ‘bedrijfsgebouwen’ en ‘terreinen’, waarop in de regel niet wordt afgeschreven, is niet zichtbaar in de jaarrekeningen. De ervaring is echter dat het overgrote deel van deze post bestaat uit de waarde van het vastgoed en verbouwingen. Dit kan niet anders betekenen dan dat voor een belangrijk deel van het vastgoed een afschrijvingstermijn van 30 jaar of meer wordt gehanteerd.

Gegeven de verouderde staat van veel zorgvastgoed en de stijgende eisen voor duurzaamheid, comfort, faciliteiten en diensten van de moderne zorgconsument roept dit de vraag op of voldoende rekening wordt gehouden met een realistische economische levensduur voor de afschrijving van bestaand vastgoed.

Bij het gebruik van een kortere afschrijvingstermijn, bijvoorbeeld 20 jaar, veranderen de resultaten van de elf grootste ouderzorgorganisaties dramatisch. De gemiddelde winstgevendheid wordt meer dan gehalveerd, namelijk van 1.6% bij de huidige uitgangspunten naar 0.7% bij een gemiddeld afschrijvingspercentage van 5%. Bovendien zouden vijf van de elf zorgorganisaties 2018 hebben afgesloten met een verlies wanneer rekening was gehouden met een kortere economische levensduur van het bestaande vastgoed.

Eerdere analyses hebben al aangetoond dat de financiële resultaten in de ouderenzorg over het algemeen zijn opgebouwd uit een positief resultaat op de dekking van kapitaallasten, terwijl de zorgexploitatie veelal negatief is. Bij kortere afschrijvingstermijnen, zal het resultaat op de dekking van kapitaallasten aanzienlijk minder positief zijn en mogelijk het tekort op de zorgexploitatie niet meer compenseren.

Dit betekent dat de zorgorganisaties binnen de huidige bekostigingsstructuur niet genoeg reserves kunnen opbouwen om benodigde nieuwbouw te realiseren en om grootschalig renovaties van bestaand vastgoed te financieren.

Hoewel het een analyse op hoofdlijnen betreft zijn de uitkomsten zorgwekkend. Het laat zien dat het resultaatniveau van de grootste ouderenzorgaanbieders te laag is voor de investeringsopgave die de ouderenzorg te wachten staat. Dit betekent dat de sector grote problemen kan verwachten bij het realiseren van nieuwe locaties voor de grote toename van ouderen die komende jaren behoefte zullen hebben aan verpleeghuiszorg.

De beschikbare informatie, voornamelijk vanuit de gepubliceerde jaarrekeningen, is te beperkt voor een meer gedetailleerde analyse van dit vraagstuk. De informatie is echter wel ruimschoots voldoende om een toekomstig knelpunt te signaleren. Verder onderzoek maakt ongetwijfeld duidelijk dat de sector, naast de ‘kwaliteitsmiddelen’ ook dringend behoefte heeft aan ‘kwantiteitsmiddelen’.

^[1] Bron: White Paper Verstegen / Vardetun Toekomstige capaciteitsbehoefte verpleeghuizen